全国首例房地产领域商标侵权案件诉中禁令

近日，北京市朝阳区人民法院作出裁定，准许金茂投资管理(上海)有限公司(以下简称“金茂公司”)、北京展拓置业有限公司(以下简称“展拓公司”)的诉中行为保全申请。根据裁定内容，涉案两房地产项目桂林“金茂中心”、甘肃“金茂·外滩”均不得使用“金茂”名义进行销售和宣传。该行为保全裁定属于全国首例房地产领域商标侵权案件诉中禁令，也是民事诉讼法实施后北京市法院针对侵害商标权行为作出的有一定社会影响的诉中禁令，既为权利人及时提供保护，又防止滥用诉讼权利，彰显了司法权威，发挥了司法的社会引导功能。

2018年8月20日，金茂公司、展拓公司因桂林“金茂中心”、甘肃“金茂·外滩”两个房地产项目使用“金茂”名义进行销售和宣传，以侵害商标权及不正当竞争纠纷将桂林博道投资有限公司、甘肃温商控股集团有限公司、甘肃温商房地产开发有限公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求三被告停止侵权、公开道歉、赔偿经济损失300万元。

同日，原告向朝阳法院提出行为保全申请书，请求立即停止在其经营的房地产项目上使用与“金茂中心”“金茂外滩”等名义进行命名和销售，并停止在第三方网站上及以宣传资料、员工名片、销售中心招牌、外墙广告、官方微信公众号等方式使用与“金茂”相同或近似的字样对涉案房地产项目进行销售、宣传和推广。

金茂公司认为：

第一，其为第1507872号“金茂 JIN MAO”商标和第4886500号“金茂”商标(以下简称两涉案商标)的商标专用权人，展拓公司为两涉案商标的排他使用权人。两涉案商标目前均处于合法有效的状态。多年来，金茂公司、展拓公司一直自行使用并授权他人在相关房地产建设、开发等服务领域中持续使用权利商标，涉及的相关地产项目遍布全国各地，涵盖众多地产项目类别。“金茂”商标续多年被评为“中国500最具价值品牌”，并于2010年被认定为“驰名商标”。被告未经许可擅自将其开发的房地产项目命名为“金茂中心”等名义进行销售，并通过注册的官方微信公众号、宣传资料、员工名片、销售中心招牌、外墙广告以及房天下网、乐居网等第三方网站，单独、突出使用“金茂中心”、“金茂”、“金茂中心JINMAO CENTER”字样对涉案房地产项目进行宣传和推广。上述行为已构成对两涉案商标专用权的侵害。

第二，涉案房地产项目属于高端商业房地产项目，正处于火热销售中。且写字楼类商业房地产项目在当地属于标的额较大的商品，考虑到“金茂”品牌的知名度和影响力，涉案侵权行为在该段期间会一直持续，将导致更多不明真相的相关公众因混淆而购买涉案房地产项目的写字楼，不仅严重损害金茂公司、展拓公司的商业信誉，挤占金茂公司、展拓公司的市场份额，对两涉案商标的品牌价值造成难以弥补的巨大损害，还会对社会公众的利益造成难以弥补的损害。

第三，变更涉案房地产项目名称并停止以“金茂”“金茂外滩”等字样名称对涉案房地产项目进行推广宣传，客观上不会影响涉案房地产项目的销售。

朝阳法院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，审查是否应当责令被申请人停止相关行为，主要考虑以下因素：金茂公司、展拓公司是否是注册商标专用权人或利害关系人;被告是否构成侵害其注册商标专用权的可能性;如不及时制止是否会给金茂公司、展拓公司的合法权益造成难以弥补的损害;采取行为保全是否符合损害平衡性、是否损害公共利益;金茂公司、展拓公司是否提供了相应担保。

第一，金茂公司提交了第1507872号“金茂 JIN MAO”商标和第4886500号“金茂”商标的商标注册证，显示金茂公司拥有注册在第36类不动产管理、不动产中介、不动产代理、不动产出租、经纪等服务上的两涉案商标。金茂公司授权展拓公司排他性使用两涉案商标，并有权与金茂公司共同采取维权措施。因此，金茂公司、展拓公司属于注册商标专用权人及利害关系人，有权提出涉案行为保全申请。

第二，根据在案证据显示，被告未经金茂公司、展拓公司许可，将其开发的房地产项目命名为“金茂外滩”“金茂·外滩”“银滩金茂广场”“温商·金茂外滩”等进行销售，并通过公交站广告牌、营销中心指示牌、楼盘招牌以及房天下网、乐居网、安居客网、搜狐焦点网、桂林地产网、桂房网、楼盘网、吉屋网、购房网，使用“金茂外滩”“温商·金茂外滩”等字样对涉案房地产项目进行介绍和宣传，具有侵害金茂公司、展拓公司享有注册商标专用权的两涉案商标的可能性。

第三，涉案房地产项目属于标的额较大的商品，且该房地产项目正处于推广及实际销售中。考虑到金茂公司、展拓公司与被告在经营范围、服务内容极为接近，结合在案证据中金茂公司、展拓公司“金茂”品牌的知名度和影响力，被控侵权行为的持续极可能导致相关公众因混淆而购买涉案房地产商品，进而较为严重地挤占了金茂公司、展拓公司的市场份额，损害金茂公司、展拓公司的商业信誉及涉案两商标的品牌价值，对金茂公司、展拓公司的合法权益将造成难以弥补的损害。而责令被告停止被控侵权行为对其造成的损害在于其无法通过被控侵权行为谋取不当利益，其变更项目名称并且停止以“金茂”字样名称对涉案房地产项目进行推广宣传，客观上不会影响涉案房地产项目的销售，亦不会对社会公共利益造成损害。因此，采取行为保全措施，符合损害的平衡性。

第四，本案中金茂公司、展拓公司已向法院提供担保金额为320万元责任保险保函。结合在案证据中被控侵权行为的情节、范围等考量，金茂公司、展拓公司的担保金额及形式符合符合法律规定及本案的要求。在执行本裁定的过程中，如有证据证明被告因停止被控侵权行为造成更大的损失，法院将责令金茂公司、展拓公司追加相应担保。如金茂公司、展拓公司不追加担保的，法院将解除保全措施。

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